HemReal AdvisorFastighetsstrategiNew SpacesKontaktNätverk & allianserNYHETER OM OSSKundportalen
Fastighetsstrategi
Om oss
Ambition
Kunder
Geografiskt verksamhetsområde
Våra tjänster
Fastighetsvärdering
Definitioner och värderingsmetoder
Underlag för fastighetsvärdering
Förvaltningsekonomi
Taxeringsöversyn
Övriga tjänster
Småhus och bostadsrätt
Allianser
Arvoden och priser
Auktorisation av fastighetsvärderare
Produktområde Fastighetsvärdering 

Fastighetsvärdering
En fastighet representerar oftast stora värden och finansiering av en fastighetsaffär sker med varierande andel eget och lånat kapital. Stort intresse av en fastighets marknadsvärde finns givetvis från köpare och säljare i samband med en överlåtelse samt därefter från ägaren som del i en fortlöpande resultatuppföljning i en professionell förvaltning. Men även de banker och kreditinstitut som finansierat fastighetsaffären har på kort och lång sikt intresse av hur värdet på fastigheten utvecklas. En kontinuerlig uppföljning av fastigheternas marknadsvärdeutveckling ingår därför som en naturlig del i hanteringen och bedömningen av fastighets- och kreditportföljer.

Värdebegrepp och krav på värderingsutlåtanden
Det finns som beskrivet ovan många sammanhang där fastigheters värde behöver hanteras. Det finns dessutom flera olika värdebegrepp att känna till. De två viktigaste är;

Marknadsvärde = Det mest sannolika priset en fastighet vid ett visst tillf'älle skulle betinga vid salubjudande på en öppen och informerad marknad och förutsatt en för objektstypen normal marknadsföringstid

Individuellt avkastningsvärde = Det värde en fastighet betingar för en viss given individ. Det individuella avkastningsvärdet kan vara såväl högre som lägre än marknadsvärdet. 

Det finns inte reglerat i detalj hur ett värdeutlåtande ska vara utformat. De ledande  värderingsföretagen har tagit fram Allmänna villkor för värdeutlåtande och följer normalt dessa men i princip råder avtalsfrihet kring utformning och innehåll och ett värdeutlåtande kan därför vara anpassat för en kunds specifika behov och syften. Det innebär att det kan vara mycket omfattande och/eller med olika fokus på exempelvis ekonomi/teknik/miljö eller mycket kortfattat där sådant är av uppdragsgivaren väl känt och därför inte närmare beskrivs. Det kan också vara villkorat olika utfall/händelser eller scenarion som en uppdragsgivare vill ha belyst.

Ett värdeutlåtande är därför alltid en färskvara och inget som okritiskt kan användas för annat syfte eller av annan än den som beställt värderingen. En skarp varning är befogad till att i något sammanhang använda en inte aktuell värdering till ett syfte annat än det avsedda och av annan än den faktiska beställaren. 

Det är trots detta inte ovanligt att banker eller kreditinstitut ber sin kund beställa en värdering hos något värderingsföretag. Banken eller kreditinstitutet står då formellt inte som beställare men syftet är att värderingen ska användas som underlag för belåning. Banker och kreditinstitut har generella riktlinjer om vad som ska ingå i en fastighetsvärdering, våra värderingar följer dessa riktlinjer förutsatt att vi informeras om syftet med värderingen. Vi har i de fallen ingen direktkontakt med kreditgivaren och det är därför extra viktigt att kunden har en dialog med sin bank om värderingens utformning och fokus.

Vi ställer därför regelmässigt frågan om syftet med värderingen för att kunden i slutänden ska få en användbar produkt.  

Procedur
Vi värderar såväl enskilda fastigheter som hela fastighetsportföljer. Värderingsarbetet börjar alltid med olika former av faktainsamling rörande fastigheten. Relevant ekonomisk, teknisk och juridisk information samlas in från olika källor. Det är viktigt att faktainsamlingen sker på ett systematiskt sätt och att insamlad information är kvalitetssäkrad, fastighetsägaren eller dennes ombud spelar här en viktig roll.

Ytterligare kunskaper om fastigheten skaffar vi oss vid en besiktning. En besiktning är normalt alltid nödvändig, den syftar till att ge oss en bild av fastighetens skick, standard, tekniska status och relativa konkurrenskraft.

Marknadsvärderingen baseras på kunskap om det enskilda värderingsobjektet kombinerat med marknadskunskap för aktuell fastighetstyp och delmarknad. Marknadskunskapen har vi genom att vi kontinuerligt bevakar olika delmarknader. Som enskild produkt eller som tillägg erbjuder vi även fördjupade marknads- och omvärldsanalyser.

I fastighetsvärderingen ingår även en kontraktsanalys där gällande kontrakt jämförs med en marknadshyra. Dessutom utförs en hyresgästanalys - en rating - där hyresgästernas ekonomiska status kartläggs, detta för att bedöma hyresgästrisken i de enskilda hyresavtalen.

Vår värdebedömning redovisas oftast skriftligen i en rapport. Den är utformad i samarbete med flera större beställare som fått lämna synpunkter på vad som bör ingå i en modern värdering och den uppfyller organisationen Samhällsbyggarnas (ASPECT:s) krav.

I övrigt följer vi de Allmänna villkor för värdeutlåtande som tagits fram tillsammans med de andra ledande värderingsföretagen. I dessa villkor anges värdeutlåtandets omfattning, förutsättningar för värdeutlåtande, värderarens ansvar och hur värdeutlåtandet kan användas. Om inte annat har avtalats i det enskilda fallet så gäller dessa villkor.

Marknads- och omvärldsanalyser
Inom ramen för produkten marknads- och omvärldsanalyser erbjuder vi olika former av beskrivningar och analyser av olika geografiska delområden, fastighetstyper, lokaltyper och branscher. Dessa produkter utgör ofta beslutsunderlag vad gäller investeringar som ny- till eller ombyggnad i befintliga bestånd men också strategiska överväganden på portföljnivå rörande ny- eller avetablering på en ort. I en kortfattad version ingår den som ett delmoment i en fullständig fastighetsvärdering.

Kvalitetssäkring - "Due diligence"
Avser kontroll och kvalitetssäkring av ekonomiska, juridiska och tekniska uppgifter. Sker främst i samband med överlåtelse på uppdrag av en köpare men en tjänst som också kan vara intressant i löpande förvaltning. Bakgrunden är att värdet och därmed priset på en fastighet till betydande delar bestäms av de ingångna hyresavtal (intäkter) som finns rörande fastigheten. En köpare övertar avtalsstrukturen ograverat.

Av alla de avtal som kan finnas i en fastighet är vanligen tecknade hyresavtal de ekonomisk viktigaste. Vår erfarenhet är att en betydande del av alla hyresavtal innehåller tveksamheter vad gäller avtalsvillkoren och olika tolkningar av dessa kan påverka priset/värdet på fastigheten.

Real Advisor group • Sveavägen 166 plan 21, Box 7644, 103 94 Stockholm, Sweden • Phone: +46 8 545 297 30 • E-mail: info@ragroup.se
Provided by Webforum